Nghiệm thu nhà ở là lúc chủ nhà cùng nhà thầu kiểm tra từng hạng mục đã làm xong, đối chiếu với bản vẽ, hợp đồng và danh mục vật tư rồi ký biên bản. Nhiều lỗi như thấm, nứt, ống nước rò chỉ thấy được khi còn hở; đã trát tường, ốp lát rồi mới phát hiện thì sửa rất tốn kém. Bài này gom lại checklist 7 giai đoạn mà kỹ sư Đức Thảo dùng khi nghiệm thu cùng chủ nhà trong các công trình xây nhà trọn gói.
Nghiệm thu nhà ở là gì, ai tham gia?
Với nhà ở riêng lẻ, nghiệm thu là việc chủ nhà (hoặc người được ủy quyền), kỹ sư giám sát và chỉ huy trưởng của nhà thầu cùng kiểm tra một hạng mục, sau đó lập biên bản có chữ ký các bên. Thường có 3 cấp:
- Nghiệm thu vật liệu đầu vào: thép, xi măng, gạch, bê tông tươi đúng chủng loại, đúng mác ghi trong hợp đồng.
- Nghiệm thu công việc: cốp pha, cốt thép trước khi đổ bê tông; đường ống điện nước trước khi trát; lớp chống thấm trước khi lát gạch.
- Nghiệm thu giai đoạn và hoàn thành: xong phần móng, xong phần thân (cất nóc), xong hoàn thiện và bàn giao.
Nguyên tắc quan trọng nhất: hạng mục nào sẽ bị che lấp thì phải nghiệm thu trước khi che. Biên bản nghiệm thu cũng là căn cứ để thanh toán đợt tiếp theo.
Checklist nghiệm thu nhà ở theo 7 giai đoạn
- Định vị và đào móngTim trục, cao độ nền đúng bản vẽ và chỉ giới xây dựng; đáy hố móng sạch, không đọng nước. Nếu làm móng cọc: có nhật ký ép hoặc khoan từng cọc (chiều sâu, lực ép) – xem nên chọn cọc khoan nhồi hay ép cọc.
- Cốt thép, cốp pha móng – dầm – sànĐúng đường kính, số lượng, khoảng cách thép; đủ chiều dài nối; có con kê tạo lớp bê tông bảo vệ; cốp pha kín, chắc, đúng kích thước. Kiểm tra trước mỗi lần đổ bê tông.
- Bê tôngPhiếu giao bê tông tươi đúng mác (Đức Thảo dùng mác 300); kiểm tra độ sụt, lấy mẫu khi cần; tưới bảo dưỡng ít nhất 7 ngày; tháo cốp pha đúng thời gian.
- Tường xây và ống điện nước âm tườngTường thẳng, mạch vữa đều, có giằng tường; ống đi đúng sơ đồ; thử áp lực ống cấp nước trước khi trát; chụp ảnh lại vị trí ống để sau này dễ sửa chữa.
- Chống thấmNgâm nước sàn vệ sinh, ban công, sân thượng, mái 24–48 giờ; trần tầng dưới không ẩm, không loang; cổ ống và chân tường được xử lý kỹ (xem giải pháp chống thấm nhà phố).
- Hoàn thiệnGạch phẳng, không bộp, ron đều; sơn không loang, không nứt chân chim; cửa đóng mở êm, kín nước; thiết bị đúng hãng, đúng mã trong gói vật tư.
- Bàn giaoChạy thử toàn bộ điện, nước, máy bơm, thoát sàn; nhận bản vẽ hoàn công, phiếu bảo hành thiết bị, biên bản bàn giao và chìa khóa.
Chủ nhà cần mang gì khi đi nghiệm thu?
Chủ nhà không cần là kỹ sư. Phần kỹ thuật sâu như cốt thép, bê tông đã có kỹ sư giám sát; việc của chủ nhà là đối chiếu “có đúng như hợp đồng không” và ghi lại. Nên chuẩn bị:
- Thước dây 5 m và thước thủy (hoặc ứng dụng đo độ phẳng trên điện thoại).
- Búa cao su nhỏ hoặc cán tua vít để gõ thử gạch.
- Bút thử điện hoặc ổ cắm thử có đèn báo.
- Đèn pin để soi góc tường, trần và khe cửa.
- Bản vẽ, danh mục vật tư đã ký và điện thoại để chụp ảnh, quay video có ngày giờ.
7 lỗi hay gặp khi nghiệm thu hoàn thiện
Nghiệm thu gắn với thanh toán và bảo hành
Ở Đức Thảo, hợp đồng trọn gói chia thanh toán 10 đợt theo tiến độ thực tế: hạng mục nào đã nghiệm thu, ký biên bản thì mới thanh toán đợt tương ứng. Khi bàn giao, chủ nhà giữ lại 2% giá trị hợp đồng làm tiền bảo hành.
Sau khi nhận nhà, công trình được bảo hành kết cấu 10 năm, hoàn thiện 2 năm và bảo trì trọn đời. Lỗi phát hiện sau bàn giao như thấm, nứt, thiết bị hỏng được ghi nhận và xử lý theo cam kết bảo hành. Muốn hiểu rõ chi phí trước khi ký, xem thêm cách kiểm soát phát sinh khi xây nhà trọn gói và quy trình xây nhà trọn gói.
Chủ nhà ở xa thì nghiệm thu thế nào?
Nhiều gia đình sống ở TP.HCM nhưng xây nhà ở quê hoặc ở tỉnh khác. Khi đó, kỹ sư gửi ảnh và video tiến độ mỗi ngày qua Zalo. Với các hạng mục sắp bị che lấp (cốt thép, ống âm tường, lớp chống thấm), kỹ sư quay video toàn bộ kèm số đo để chủ nhà duyệt hoặc nghiệm thu qua gọi video. Chủ nhà chỉ cần có mặt ở 3 mốc chính: đổ bê tông móng, cất nóc và bàn giao. Xem các tỉnh thành Đức Thảo đang nhận thi công tại trang khu vực thi công.
Kết luận
Nghiệm thu kỹ từng giai đoạn giúp chủ nhà tránh được phần lớn lỗi khó sửa về sau, và cũng là cách kiểm soát tiền thanh toán theo đúng khối lượng đã làm. Nếu anh chị đang chuẩn bị xây, hãy tham khảo báo giá xây nhà trọn gói TP.HCM và bài xây nhà 4 tầng mất bao lâu để lên kế hoạch các mốc nghiệm thu ngay từ đầu.
Câu hỏi thường gặp
Chủ nhà có bắt buộc phải có mặt ở mọi lần nghiệm thu không?
Không bắt buộc. Nhưng chủ nhà nên có mặt (hoặc ủy quyền người thân) ở các mốc quan trọng: đổ bê tông móng, cất nóc, chống thấm và bàn giao. Các lần còn lại có thể duyệt qua ảnh, video của kỹ sư.
Ngâm nước thử chống thấm trong bao lâu?
Thông thường 24–48 giờ, mực nước khoảng 3–5 cm. Sau đó kiểm tra trần và tường tầng dưới, nếu không có vết ẩm, loang thì mới cho lát gạch.
Phát hiện lỗi sau khi đã ký biên bản bàn giao thì sao?
Lỗi thuộc phạm vi bảo hành (kết cấu 10 năm, hoàn thiện 2 năm) sẽ được nhà thầu sửa chữa theo hợp đồng. Khoản 2% giữ lại khi bàn giao là để đảm bảo việc này.
Có nên thuê giám sát độc lập để nghiệm thu không?
Với biệt thự, nhà nhiều tầng có tầng hầm hoặc khi chủ nhà không có thời gian, có thể cân nhắc thuê thêm giám sát độc lập. Với nhà phố thông thường, biên bản nghiệm thu đầy đủ và ảnh, video hằng ngày từ kỹ sư thường đã đủ để chủ nhà kiểm soát.
CEO Kiến trúc sư Đậu Đức Thảo là người sáng lập và điều hành Công ty TNHH Thiết Kế & Xây Dựng Đức Thảo. Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và thi công nhà ở, anh luôn theo đuổi triết lý xây bằng tâm dựng bằng tầm. Dưới sự dẫn dắt của KTS Đậu Đức Thảo, Đức Thảo không ngừng khẳng định uy tín qua hàng trăm công trình nhà phố, biệt thự chất lượng cao, đáp ứng tối đa công năng, thẩm mỹ và chi phí cho khách hàng.
Nhận báo giá xây nhà trọn gói trong 24 giờ
Gửi kích thước đất, số tầng và khu vực xây dựng – kỹ sư Đức Thảo lập dự toán chi tiết theo 3 gói vật tư, miễn phí và không ràng buộc.
