Vật tư hoàn thiện cao cấp là phần quyết định ngôi nhà trông sang trọng đến đâu và bền được bao lâu. Cùng một khung kết cấu, chọn gạch, sơn, cửa, thiết bị vệ sinh khác nhau có thể làm chi phí chênh hàng trăm triệu đồng. Bài viết giúp chủ nhà biệt thự, nhà phố biết vật tư hoàn thiện gồm những gì, nên đầu tư cao cấp ở hạng mục nào, và cách kiểm soát để nhận đúng vật tư đã ký trong hợp đồng.
Vật tư hoàn thiện gồm những hạng mục nào?
Sau khi xong phần thô (móng, khung, sàn, tường, mái), vật tư hoàn thiện là tất cả những gì gia chủ nhìn thấy và sử dụng hằng ngày:
- Gạch, đá ốp lát: gạch nền, gạch ốp tường WC, đá cầu thang, đá mặt tiền, đá bếp.
- Sơn và chống thấm: bột trét, sơn lót, sơn phủ nội – ngoại thất, chống thấm sàn WC, sân thượng, mái.
- Cửa: cửa chính, cửa phòng, cửa sổ, vách kính, lan can, tay vịn cầu thang.
- Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabo, sen tắm, vòi, phụ kiện.
- Điện và chiếu sáng: dây điện, công tắc, ổ cắm, aptomat, đèn.
- Trần: trần thạch cao, trần trang trí, phào chỉ.
Với gói xây nhà trọn gói TPHCM, toàn bộ các hạng mục trên được ghi rõ thương hiệu và chủng loại trong bảng vật tư kèm hợp đồng.
So sánh 3 gói vật tư hoàn thiện tại Đức Thảo
Đức Thảo chia vật tư thành 3 gói để chủ nhà dễ so sánh. Đơn giá nhà phố 6 – 7 – 8 triệu/m², biệt thự 8 – 9 – 10 triệu/m² (tính trên m² sàn quy đổi, đã gồm vật tư thô, nhân công và vật tư hoàn thiện theo gói).
| Hạng mục | Gói Tiêu chuẩn | Gói Cao cấp | Gói Sang trọng |
|---|---|---|---|
| Gạch, đá | Gạch nền 60×60, đá cầu thang Campuchia | Gạch nền 80×80, đá cầu thang kim sa trung | Gạch nền 1m×1m, đá cầu thang trắng Ninh Kết |
| Thiết bị vệ sinh | Hàng nhập khẩu | Inax (vòi lavabo Viglacera) | Viglacera (vòi lavabo TOTO) |
| Sơn | Jotun Jotaplast / Essence | Jotun Jotashield / Essence | Dulux EasyClean / Inspire |
| Trần thạch cao | Khung Toàn Châu | Khung Vĩnh Tường | Khung Vĩnh Tường |
| Cửa | Nhôm Xingfa Việt Nam 1,8 ly | Nhôm Xingfa Việt Nam 2 ly, kính 10 ly | Nhôm Xingfa nhập khẩu 2 ly, kính 10 ly |
| Điện | Công tắc Sino | Công tắc Sino | Công tắc Panasonic, đèn LED Panasonic |
| Phù hợp | Nhà phố, nhà cho thuê | Nhà phố, biệt thự (80% khách chọn) | Biệt thự, nhà phố tân cổ điển |
Xem hình ảnh thật từng loại vật tư tại mục bảng vật tư 3 gói. Bảng giá riêng cho biệt thự có tại trang xây biệt thự trọn gói.
Bảng đơn giá vật tư hoàn thiện chi tiết theo 3 gói (6 – 7 – 8 triệu/m²)
Dưới đây là đơn giá vật tư từng hạng mục trong 3 gói xây nhà phố trọn gói 6 – 7 – 8 triệu/m² của Đức Thảo. Mỗi bảng có ảnh vật tư thật kèm bảng tóm tắt thương hiệu, quy cách và đơn giá để chủ nhà dễ so sánh.
1. Gạch ốp lát và đá mặt tiền
| Vật tư | Gói 6 tr/m² | Gói 7 tr/m²Khuyên dùng | Gói 8 tr/m² |
|---|---|---|---|
| Gạch nền nhà | Gạch đá 60×60250.000đ/m² | Gạch đá 80×80300.000đ/m² | Gạch đá 1m×1m350.000đ/m² |
| Gạch tường WC 30×60 | 180.000đ/m² | 200.000đ/m² | 250.000đ/m² |
| Gạch sân thượng 30×60 | 180.000đ/m² | 200.000đ/m² | 250.000đ/m² |
| Gạch ban công 30×60 | 180.000đ/m² | 200.000đ/m² | 250.000đ/m² |
| Đá granite mặt tiền tầng trệt | 950.000đ/m² | 1.450.000đ/m² | 1.850.000đ/m² |
2. Thiết bị vệ sinh
| Vật tư | Gói 6 tr/m² | Gói 7 tr/m²Khuyên dùng | Gói 8 tr/m² |
|---|---|---|---|
| Vòi lavabo | Hàng nhập khẩu1.000.000đ/cái | Viglacera1.200.000đ/cái | TOTO (cảm ứng)1.600.000đ/cái |
| Lavabo rửa mặt | Hàng nhập khẩu1.250.000đ/cái | Inax1.950.000đ/cái | Viglacera2.450.000đ/cái |
| Gương soi WC (đèn LED) | Hàng nhập khẩu700.000đ/cái | Inax900.000đ/cái | Viglacera1.100.000đ/cái |
| Bồn cầu 1 khối | Hàng nhập khẩu3.000.000đ/cái | Inax3.500.000đ/cái | Viglacera4.500.000đ/cái |
| Sen tắm cây inox | Hàng nhập khẩu1.900.000đ/bộ | Inax2.300.000đ/bộ | Viglacera2.500.000đ/bộ |
3. Bếp và cầu thang
| Vật tư | Gói 6 tr/m² | Gói 7 tr/m²Khuyên dùng | Gói 8 tr/m² |
|---|---|---|---|
| Đá cầu thang | Đá Campuchia1.200.000đ/md | Đá kim sa trung1.400.000đ/md | Đá trắng Ninh Kết1.650.000đ/md |
| Đá bếp (gồm chỉ kẹp) | Đá Campuchia1.200.000đ/md | Đá kim sa1.400.000đ/md | Đá Ninh Kết1.650.000đ/md |
| Chậu rửa chén inox | 1.650.000đ/cái | 1.850.000đ/cái | 2.250.000đ/cái |
| Vòi rửa chén inox | Hàng nhập khẩu850.000đ/cái | Inax1.050.000đ/cái | Viglacera1.200.000đ/cái |
| Quạt hút mùi WC | Sen Co350.000đ/cái | Sen Co400.000đ/cái | Panasonic500.000đ/cái |
4. Sơn nước và bột trét
| Vật tư | Gói 6 tr/m² | Gói 7 tr/m²Khuyên dùng | Gói 8 tr/m² |
|---|---|---|---|
| Sơn ngoại thất | Jotun Jotaplast50.000đ/m² | Jotun Jotashield60.000đ/m² | Dulux EasyClean65.000đ/m² |
| Sơn nội thất | Jotun Essence45.000đ/m² | Jotun Essence55.000đ/m² | Dulux Inspire60.000đ/m² |
| Bột trét ngoại thất | Jotun45.000đ/m² | Jotun52.000đ/m² | Dulux60.000đ/m² |
| Bột trét nội thất | Jotun40.000đ/m² | Jotun50.000đ/m² | Dulux62.000đ/m² |
| Sơn màu vách (Jotun Jotashield chống phai màu) | 65.000đ/m² | 65.000đ/m² | 65.000đ/m² |
5. Điện chiếu sáng
| Vật tư | Gói 6 tr/m² | Gói 7 tr/m²Khuyên dùng | Gói 8 tr/m² |
|---|---|---|---|
| Công tắc điện | Sino100.000đ/bộ | Sino200.000đ/bộ | Panasonic250.000đ/bộ |
| Đèn gắn tường | Golden Light300.000đ/cái | Duhal350.000đ/cái | Gody450.000đ/cái |
| Đèn ban công | 20×20200.000đ/cái | 18×18250.000đ/cái | 20×20350.000đ/cái |
| Đèn cầu thang | Ledmart300.000đ/cái | Sanota350.000đ/cái | Duhal450.000đ/cái |
| Đèn LED âm trần 9W | Hàng TQ100.000đ/cái | Duhal120.000đ/cái | Panasonic180.000đ/cái |
6. Cửa đi, cửa sổ, lan can
| Vật tư | Gói 6 tr/m² | Gói 7 tr/m²Khuyên dùng | Gói 8 tr/m² |
|---|---|---|---|
| Cửa đi nhôm Xingfa | Xingfa VN 1,8 ly · kính 8 ly2.000.000đ/m² | Xingfa VN 2 ly · kính 10 ly2.200.000đ/m² | Xingfa nhập khẩu 2 ly · kính 10 ly2.500.000đ/m² |
| Cửa cổng sắt | Sắt hộp 4 cánh1.500.000đ/m² | Sắt hộp ốp nhựa 4 cánh1.700.000đ/m² | Sắt hộp CMC sơn tĩnh điện1.900.000đ/m² |
| Lan can cầu thang | Lan can sắt1.400.000đ/md | Kính cường lực1.800.000đ/md | Kính khói2.200.000đ/md |
| Cửa sổ nhôm | Nhôm VN 1,2 ly2.000.000đ/m² | Nhôm VN 1,4 ly2.200.000đ/m² | Nhôm nhập khẩu 1,4 ly2.500.000đ/m² |
| Cửa phòng | Nhựa MDF trắng kem 2K5.000.000đ/bộ | ABS Hàn Quốc chống nước5.500.000đ/bộ | Composite chống nước6.500.000đ/bộ |
7. Bồn nước, máy nước nóng, máy bơm, trần thạch cao
| Vật tư | Gói 6 tr/m² | Gói 7 tr/m²Khuyên dùng | Gói 8 tr/m² |
|---|---|---|---|
| Bồn nước lạnh inox Đại Thành 1.000 lít | 3.800.000đ/cái | 3.800.000đ/cái | 3.800.000đ/cái |
| Máy nước nóng năng lượng mặt trời 160L | 7.200.000đ/cái | 7.200.000đ/cái | 7.200.000đ/cái |
| Máy bơm nước Panasonic | 2.200.000đ/cái | 2.200.000đ/cái | 2.200.000đ/cái |
| Chân bồn nước sắt V5 cao 1,5 m | 2.000.000đ/cái | 2.000.000đ/cái | 2.000.000đ/cái |
| Trần thạch cao | Khung xương Toàn Châu155.000đ/m² | Khung xương Vĩnh Tường160.000đ/m² | Khung xương Vĩnh Tường170.000đ/m² |
Đơn giá vật tư để tham khảo và đã nằm trong đơn giá trọn gói; giá chính xác được chốt theo bảng vật tư kèm hợp đồng. Với biệt thự (8 – 9 – 10 triệu/m²), kỹ sư Đức Thảo gửi bảng vật tư riêng theo từng gói.
Nên đầu tư vật tư cao cấp ở đâu?
Nguyên tắc chung: ưu tiên hạng mục khó thay, nằm trong tường – sàn, và hạng mục nhìn thấy đầu tiên. Những thứ dễ thay sau này (đèn trang trí, rèm, phụ kiện) có thể chọn vừa phải lúc đầu.
1. Chống thấm – không bao giờ tiết kiệm
Thấm sàn WC, sân thượng, tường ngoài là lỗi tốn kém nhất vì phải đục phá để sửa. Dùng hệ chống thấm chuyên dụng (như Sika), thi công đủ lớp, ngâm nước thử trước khi lát gạch.
2. Dây điện, ống nước âm tường
Nằm trong tường suốt vòng đời ngôi nhà. Chọn dây đúng tiết diện, ống chịu nhiệt cho đường nước nóng, có bản vẽ hoàn công để sau này dễ sửa chữa.
3. Cửa và kính mặt tiền
Cửa mặt tiền vừa là thẩm mỹ, vừa chống nóng, cách âm, an ninh. Với biệt thự và nhà phố hướng Tây, nên cân nhắc nhôm hệ cao cấp kết hợp kính hộp hoặc kính phản quang.
4. Đá cầu thang, sảnh, mặt tiền
Khu vực chịu mài mòn nhiều và là “bộ mặt” của ngôi nhà. Đá granite tự nhiên bền, ít trầy; đá marble đẹp nhưng cần chống thấm bề mặt và bảo dưỡng kỹ hơn.
5. Thiết bị vệ sinh
Chọn thương hiệu có bảo hành chính hãng, linh kiện thay thế dễ tìm. Phòng ngủ master nên dùng dòng cao cấp hơn, WC khách và WC tầng phụ có thể dùng dòng tiêu chuẩn của cùng thương hiệu để đồng bộ.
Biệt thự và nhà phố chọn vật tư khác nhau thế nào?
- Biệt thự: diện tích mặt tiền, sảnh, cầu thang lớn nên vật tư ngoại thất chiếm tỷ trọng cao. Biệt thự tân cổ điển cần phào chỉ, đá, sơn hiệu ứng đồng bộ; biệt thự hiện đại mái bằng cần đầu tư chống thấm, chống nóng sân thượng và kính lớn.
- Nhà phố: ưu tiên cửa mặt tiền, cầu thang, chống thấm tường giáp ranh và WC. Nhà hẹp nên chọn gạch khổ lớn, tông sáng để nhìn rộng hơn.
- Nhà cho thuê, căn hộ dịch vụ: ưu tiên độ bền, dễ thay thế, đồng bộ một mã gạch – một dòng thiết bị cho tất cả các phòng để dễ bảo trì.
- Nhà gần biển: chọn vật tư chống ăn mòn muối – xem thêm vật liệu xây nhà vùng biển.
5 sai lầm thường gặp khi chọn vật tư hoàn thiện
- Chọn theo ảnh mẫu, không xem mẫu thật: màu gạch, đá ngoài thực tế thường khác ảnh. Nên xem mẫu tại showroom hoặc công trình đã thi công.
- Dồn ngân sách cho phòng khách, cắt giảm chống thấm, WC, cửa – những chỗ hỏng sớm nhất.
- Hợp đồng chỉ ghi “loại tốt”, “cao cấp” mà không ghi thương hiệu, mã sản phẩm, quy cách.
- Đổi vật tư giữa chừng làm chậm tiến độ và phát sinh chi phí.
- Không tính chi phí nội thất rời (bếp, tủ, rèm, đèn trang trí) vì các hạng mục này thường không nằm trong đơn giá trọn gói.
Cách kiểm soát để nhận đúng vật tư đã ký
- Bảng vật tư kèm hợp đồng ghi thương hiệu, mã, kích thước, màu cho từng hạng mục.
- Chốt mẫu trước khi thi công: gia chủ ký duyệt mẫu gạch, sơn, cửa, thiết bị.
- Kiểm tra khi vật tư về công trình: tem, nhãn, hóa đơn, phiếu bảo hành chính hãng.
- Nghiệm thu từng hạng mục trước khi thanh toán đợt tiếp theo – Đức Thảo chia thanh toán 10 đợt theo tiến độ.
Nếu bạn đang cân nhắc tự mua vật tư hoàn thiện hay giao trọn gói cho nhà thầu, tham khảo bài xây nhà trọn gói hay phần thô.
Câu hỏi thường gặp
Vật tư hoàn thiện chiếm bao nhiêu phần trăm chi phí xây nhà?
Theo đơn giá Đức Thảo 2026, phần vật tư hoàn thiện chiếm khoảng 35 – 45% tổng chi phí trọn gói (so với đơn giá phần thô kèm nhân công hoàn thiện 4,0 – 4,5 triệu/m²), tỷ lệ tăng dần khi chọn gói cao hơn. Đó là lý do chênh lệch giữa gói Tiêu chuẩn và Sang trọng chủ yếu nằm ở phần hoàn thiện.
Có thể kết hợp vật tư giữa các gói không?
Có. Gia chủ có thể chọn gói Cao cấp làm nền và nâng riêng một số hạng mục (ví dụ thiết bị vệ sinh phòng master, đá cầu thang). Phần chênh lệch được báo giá rõ trước khi ký hợp đồng.
Gia chủ có được tự mua một số vật tư không?
Được. Các hạng mục gia chủ tự mua sẽ được trừ ra khỏi đơn giá trọn gói và ghi rõ trong hợp đồng, nhà thầu vẫn chịu trách nhiệm thi công lắp đặt.
Vật tư hoàn thiện cao cấp có cần thiết cho nhà cho thuê?
Không cần toàn bộ. Nhà cho thuê nên đầu tư cao ở chống thấm, điện nước, cửa và thiết bị vệ sinh bền; phần trang trí chọn mức tiêu chuẩn để tối ưu vốn.
CEO Kiến trúc sư Đậu Đức Thảo là người sáng lập và điều hành Công ty TNHH Thiết Kế & Xây Dựng Đức Thảo. Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và thi công nhà ở, anh luôn theo đuổi triết lý xây bằng tâm dựng bằng tầm. Dưới sự dẫn dắt của KTS Đậu Đức Thảo, Đức Thảo không ngừng khẳng định uy tín qua hàng trăm công trình nhà phố, biệt thự chất lượng cao, đáp ứng tối đa công năng, thẩm mỹ và chi phí cho khách hàng.
Nhận báo giá xây nhà trọn gói trong 24 giờ
Gửi kích thước đất, số tầng và khu vực xây dựng – kỹ sư Đức Thảo lập dự toán chi tiết theo 3 gói vật tư, miễn phí và không ràng buộc.
