Từ giữa năm 2025, bộ máy chính quyền địa phương chuyển sang mô hình hai cấp (tỉnh – xã), nhiều tỉnh được sáp nhập và đổi tên. Ngay sau đó, Luật Xây dựng 2025 tiếp tục thay đổi quy định về giấy phép. Nhiều chủ nhà băn khoăn: xin phép xây dựng sau sáp nhập nộp hồ sơ ở đâu, nhà mình có còn phải xin phép không? Bài viết tổng hợp những thay đổi chính, cập nhật đến tháng 10/2026.
Những thay đổi chính về xin phép xây dựng
UBND cấp huyện (quận, huyện, thị xã)
UBND cấp xã (phường, xã, đặc khu)
Từ 01/7/2025
Chủ yếu nhà ở nông thôn dưới 7 tầng ở khu vực chưa có quy hoạch
Nhà cấp IV, nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng sàn dưới 500 m², nếu không thuộc khu vực loại trừ
Từ 01/01/2026
Tỉnh, huyện, xã cũ
Tên tỉnh, xã/phường mới sau sắp xếp
Từ 01/7/2025
Căn cứ chính: Nghị định 140/2025/NĐ-CP về phân định thẩm quyền trong lĩnh vực xây dựng và Luật Xây dựng số 135/2025/QH15 (hiệu lực chung từ 01/7/2026, riêng quy định về các trường hợp miễn giấy phép áp dụng sớm từ 01/01/2026).
1. Nộp hồ sơ ở đâu sau khi bỏ cấp huyện?
Từ 01/7/2025, thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ chuyển về UBND cấp xã nơi có đất. Chủ nhà nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa của UBND phường, xã (hoặc trung tâm phục vụ hành chính công cấp xã), hoặc nộp trực tuyến qua cổng dịch vụ công nếu địa phương đã hỗ trợ.
Với khu vực vừa sáp nhập, hãy xác định đúng tên phường, xã mới mà thửa đất trực thuộc. Ví dụ, nhiều phường thuộc Bình Thạnh cũ nay mang tên mới như phường Bình Lợi Trung; Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu nay thuộc TP.HCM; Long An nay thuộc Tây Ninh; Tiền Giang nay thuộc Đồng Tháp. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp trước đây vẫn có giá trị, không cần đổi chỉ vì địa danh thay đổi.
2. Nhà nào được miễn giấy phép xây dựng?
Theo Luật Xây dựng 2025, nhà ở riêng lẻ được miễn giấy phép khi đồng thời:
- Là nhà cấp IV, hoặc nhà ở riêng lẻ dưới 7 tầng và tổng diện tích sàn dưới 500 m²;
- Không nằm trong các khu vực loại trừ, gồm: khu chức năng và khu phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố, đô thị; khu dân cư nông thôn trong quy hoạch chung; khu kinh tế, khu du lịch quốc gia; khu vực xây dựng trong quy hoạch chung xã; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.
Lưu ý thực tế: phần lớn nhà phố trong đô thị như TP.HCM, Biên Hòa, Thủ Dầu Một, Vũng Tàu… nằm trong khu vực có quy hoạch nên nhiều khả năng vẫn phải xin phép. Biệt thự, nhà phố cao cấp hay tòa căn hộ dịch vụ cũng thường vượt 500 m² sàn. Vì vậy, trước khi quyết định “không xin phép”, cần hỏi UBND cấp xã hoặc nhờ đơn vị thiết kế kiểm tra quy hoạch thửa đất.
Được miễn giấy phép không có nghĩa là được xây tùy ý: nhà vẫn phải đúng mục đích sử dụng đất, đúng quy hoạch, chỉ giới, mật độ và bảo đảm an toàn cho công trình lân cận.
3. Hồ sơ xin phép xây dựng nhà ở riêng lẻ gồm những gì?
Thành phần hồ sơ cơ bản không thay đổi nhiều:
- Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng theo mẫu;
- Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất);
- Bản vẽ thiết kế xin phép: mặt bằng công trình trên lô đất, mặt bằng các tầng, mặt đứng, mặt cắt, móng và đấu nối hạ tầng;
- Với công trình có tầng hầm hoặc xây sát nhà bên cạnh: thêm phương án bảo đảm an toàn công trình lân cận.
Chính phủ đang định hướng đơn giản hóa thủ tục: tăng nộp hồ sơ trực tuyến và không yêu cầu nộp lại giấy tờ đã có trong cơ sở dữ liệu quốc gia. Mẫu đơn và thời hạn giải quyết cụ thể nên kiểm tra lại tại địa phương khi nộp.
4. Checklist trước khi nộp hồ sơ
- Xác định đúng xã, phường mớiNên làm: Tra tên đơn vị hành chính mới của thửa đất trước khi điền đơn
- Kiểm tra quy hoạch thửa đấtNên làm: Hỏi UBND cấp xã về lộ giới, mật độ, tầng cao và việc có thuộc khu vực phải xin phép hay không
- Đối chiếu sổ với hiện trạngNên làm: Diện tích, ranh đất trên giấy chứng nhận phải khớp thực tế
- Thiết kế đúng chỉ tiêuNên làm: Số tầng, khoảng lùi, ban công, chiều cao đúng quy định để không phải sửa hồ sơ
- Lưu giữ hồ sơ đầy đủNên làm: Giấy phép, bản vẽ và biên bản nghiệm thu là căn cứ để hoàn công sau này
5. Câu hỏi thường gặp
Giấy phép xây dựng đã cấp trước khi sáp nhập còn giá trị không?
Có. Giấy phép đã cấp vẫn tiếp tục có hiệu lực theo thời hạn ghi trên giấy phép; việc đổi tên địa danh không làm mất giá trị giấy phép.
Nhà phố 4 tầng tại TP.HCM có phải xin phép không?
Nếu tổng sàn từ 500 m² trở lên hoặc thửa đất nằm trong khu vực có quy hoạch đô thị, quy chế quản lý kiến trúc thì vẫn phải xin phép. Đa số nhà phố nội thành thuộc trường hợp này – nên kiểm tra với UBND phường trước khi khởi công.
Xây không phép khi thuộc diện phải xin phép có rủi ro gì?
Công trình có thể bị đình chỉ, xử phạt và buộc tháo dỡ phần sai phạm, đồng thời gặp khó khăn khi hoàn công, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà.
Đức Thảo có làm thủ tục xin phép thay chủ nhà không?
Có. Trong gói xây nhà trọn gói, Đức Thảo lập bản vẽ xin phép và thay gia chủ làm thủ tục tại UBND cấp xã, đồng thời hỗ trợ hồ sơ hoàn công sau bàn giao.
Đức Thảo hỗ trợ trọn gói pháp lý
Đức Thảo nhận thi công tại TP.HCM và nhiều tỉnh thành (xem khu vực thi công). Đội ngũ kỹ sư kiểm tra quy hoạch thửa đất, lập hồ sơ xin phép đúng chỉ tiêu và theo dõi đến khi có giấy phép. Xem thêm hướng dẫn chi tiết theo địa phương: thủ tục xin phép xây dựng TP.HCM, Đồng Nai, Bình Dương, Vũng Tàu và các bước tại trang quy trình xây nhà trọn gói.
Bài viết mang tính tham khảo, cập nhật đến tháng 10/2026. Quy định chi tiết có thể thay đổi theo nghị định hướng dẫn và từng địa phương.
CEO Kiến trúc sư Đậu Đức Thảo là người sáng lập và điều hành Công ty TNHH Thiết Kế & Xây Dựng Đức Thảo. Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và thi công nhà ở, anh luôn theo đuổi triết lý xây bằng tâm dựng bằng tầm. Dưới sự dẫn dắt của KTS Đậu Đức Thảo, Đức Thảo không ngừng khẳng định uy tín qua hàng trăm công trình nhà phố, biệt thự chất lượng cao, đáp ứng tối đa công năng, thẩm mỹ và chi phí cho khách hàng.
Nhận báo giá xây nhà trọn gói trong 24 giờ
Gửi kích thước đất, số tầng và khu vực xây dựng – kỹ sư Đức Thảo lập dự toán chi tiết theo 3 gói vật tư, miễn phí và không ràng buộc.
