“Xây nhà 4 tầng mất bao lâu?” là câu hỏi gần như gia chủ nào cũng đặt ra trước khi ký hợp đồng, vì tiến độ ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí thuê nhà tạm, kế hoạch dọn vào ở hay khai thác cho thuê. Với nhà phố 4 tầng thi công trọn gói, thời gian thi công thường khoảng 6–8 tháng, chưa tính giai đoạn thiết kế. Bài viết chia nhỏ tiến độ từng giai đoạn, các yếu tố làm nhanh hoặc chậm và cách kiểm soát tiến độ trong hợp đồng.
Xây nhà phố 4 tầng mất bao lâu?
Tiến độ phụ thuộc diện tích sàn, loại móng, mức độ hoàn thiện và điều kiện mặt bằng. Có thể ước tính nhanh như sau:
- Nhà 4 tầng diện tích sàn 250–350 m², móng băng: khoảng 6–7 tháng.
- Nhà 4 tầng có móng cọc, sân thượng, hoàn thiện cao cấp: khoảng 7–9 tháng.
- Giai đoạn thiết kế trước khi thi công: thường thêm 3–6 tuần để hoàn thiện bản vẽ kiến trúc, kết cấu, điện nước và dự toán.
Nhà thấp tầng hơn sẽ nhanh hơn: nhà 2–3 tầng thường khoảng 4–6 tháng. Mỗi tầng tăng thêm thường cộng khoảng 3–4 tuần cho phần thô và hoàn thiện.
Tiến độ từng giai đoạn xây nhà phố 4 tầng
Dưới đây là tiến độ tham khảo cho nhà phố 4 tầng, diện tích sàn khoảng 300 m², thi công trọn gói:
Chốt hồ sơ thiết kế, xin phép xây dựng tại UBND phường, xã (khoảng 15 ngày làm việc), khảo sát, bàn giao mặt bằng và dựng lán trại.
Ép cọc hoặc khoan cọc (nếu có), đào đất, đổ bê tông móng, đà kiềng, xử lý chống thấm và bể nước ngầm, hầm phân.
Đổ cột, dầm, sàn từ trệt đến tầng 4 và sân thượng – trung bình 2,5–3 tuần mỗi sàn; xây tường bao, tường ngăn.
Đi ống điện nước âm tường, chống thấm WC – sân thượng, tô trát trong ngoài, cán nền.
Ốp lát, sơn bả, trần thạch cao, lắp cửa, cầu thang, thiết bị vệ sinh, đèn và thiết bị điện.
Vệ sinh công trình, nghiệm thu từng hạng mục cùng gia chủ, khắc phục tồn tại, bàn giao và hỗ trợ hồ sơ hoàn công.
Ví dụ thực tế: nhà 4 tầng Thủ Đức – 8,5 tháng
Một công trình Đức Thảo đã thi công tại phường Linh Xuân, TP. Thủ Đức (nay thuộc TP.HCM): lô đất 4,5 × 18 m, 4 tầng + sân thượng, tổng sàn khoảng 324 m², móng cọc bê tông cốt thép, phong cách hiện đại tối giản. Tổng thời gian thi công 8,5 tháng, giá trị hợp đồng trọn gói 1 tỷ 980 triệu (quý 1/2026). Các mốc chính: chuẩn bị và pháp lý 2 tuần, phần móng 5 tuần, phần thô 12 tuần, hoàn thiện chi tiết 8 tuần, hoàn công và bàn giao 3 tuần. Xem chi tiết tại bài nhà 4 tầng Thủ Đức công trình thực tế.
Những yếu tố làm chậm tiến độ
- Thay đổi thiết kế khi đang thi côngẢnh hưởng: phải chờ bản vẽ mới, có thể đục phá làm lại – chậm 1–3 tuần mỗi lần
- Thời tiết mùa mưaẢnh hưởng: đổ bê tông, tô ngoài, chống thấm phải dời ngày; móng dễ ngập nước
- Hồ sơ xin phép chưa xongẢnh hưởng: không thể khởi công đúng hẹn
- Chọn vật tư hoàn thiện muộnẢnh hưởng: gạch, thiết bị đặt hàng chậm làm đội thi công phải chờ
- Mặt bằng chật, hẻm nhỏẢnh hưởng: vật tư phải trung chuyển, chỉ giao được giờ cho phép
- Thanh toán chậm theo đợtẢnh hưởng: nhà thầu khó chủ động nhân lực và vật tư cho giai đoạn tiếp theo
Cách để nhà 4 tầng xong đúng hẹn
- Chốt bản vẽ và danh mục vật tư trước khi khởi công – hạn chế tối đa thay đổi giữa chừng. Xem thêm cách kiểm soát phát sinh khi xây nhà trọn gói.
- Ghi tiến độ chi tiết theo tuần vào hợp đồng, kèm điều khoản phạt nếu chậm do lỗi nhà thầu.
- Nghiệm thu theo từng giai đoạn để phát hiện sai sót sớm, không phải sửa lại ở cuối.
- Chọn thời điểm khởi công hợp lý: nếu có thể, làm phần móng vào mùa khô để giảm rủi ro.
- Chuẩn bị hồ sơ pháp lý sớm – từ 2025 hồ sơ xin phép nộp tại UBND phường, xã; xem thủ tục xin phép xây dựng sau sáp nhập.
Tiến độ khi xây nhà trọn gói tại Đức Thảo
Khi ký hợp đồng xây nhà trọn gói, Đức Thảo lập lịch thi công chi tiết theo tuần, ghi rõ mốc bàn giao và chịu phạt nếu chậm tiến độ do lỗi nhà thầu. Gia chủ được mời nghiệm thu ở các mốc quan trọng và thanh toán theo tiến độ thực tế. Xem các bước cụ thể tại trang quy trình xây nhà trọn gói và dự trù chi phí tại bài chi phí xây nhà 4 tầng TPHCM.
Câu hỏi thường gặp
Xây nhà 4 tầng có cần chờ nhà “nghỉ” sau khi đổ mái không?
Không cần chờ cả tháng như quan niệm cũ. Bê tông được bảo dưỡng đúng kỹ thuật và tháo cốp pha theo thời gian quy định; các công việc hoàn thiện được sắp xếp xen kẽ để không lãng phí thời gian.
Có thể rút ngắn còn 4–5 tháng không?
Có thể nếu mặt bằng thuận lợi, móng đơn giản, bản vẽ và vật tư được chốt sẵn từ đầu. Tuy nhiên không nên ép tiến độ bằng cách cắt giảm thời gian bảo dưỡng bê tông hay chống thấm.
Thời gian xin phép có tính vào tiến độ thi công không?
Thường được tính riêng ở giai đoạn chuẩn bị. Hồ sơ xin phép nhà ở riêng lẻ hiện được giải quyết trong khoảng 15 ngày làm việc kể từ khi nộp đủ hồ sơ hợp lệ.
Nếu nhà thầu chậm tiến độ thì sao?
Hợp đồng nên có điều khoản phạt chậm tiến độ do lỗi nhà thầu. Với Đức Thảo, mốc bàn giao và mức phạt được ghi rõ trong hợp đồng trọn gói.
CEO Kiến trúc sư Đậu Đức Thảo là người sáng lập và điều hành Công ty TNHH Thiết Kế & Xây Dựng Đức Thảo. Với hơn 15 năm kinh nghiệm trong lĩnh vực thiết kế và thi công nhà ở, anh luôn theo đuổi triết lý xây bằng tâm dựng bằng tầm. Dưới sự dẫn dắt của KTS Đậu Đức Thảo, Đức Thảo không ngừng khẳng định uy tín qua hàng trăm công trình nhà phố, biệt thự chất lượng cao, đáp ứng tối đa công năng, thẩm mỹ và chi phí cho khách hàng.
Nhận báo giá xây nhà trọn gói trong 24 giờ
Gửi kích thước đất, số tầng và khu vực xây dựng – kỹ sư Đức Thảo lập dự toán chi tiết theo 3 gói vật tư, miễn phí và không ràng buộc.
